권리금에 대한 법경제학적 접근 (Economic Approach to Premium for Occupancy)

KDI Policy Study 2011-04, 1-79

91 Pages Posted: 9 Jun 2016

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Jungwook Kim

Korea Development Institute (KDI)

Date Written: December 31, 2011

Abstract

Korean Abstract: 현재 우리나라에서는 임대차 거래에 부수하여 관행적으로 권리금이 수수되고 있지만 법적 근거는 명확하지 않아 분쟁의 가능성이 상존하고 있다. 이에 본 보고서는 권리금에 대한 이해를 제고하기 위해 다양한 접근을 시도하였다. 먼저 권리금의 법적 특성을 분석하고 판례에서 나타난 권리금의 실체를 규명하고자 하였다. 현재로서는 우리나라의 현행법상 권리금 규정은 없는 상태인 것으로 나타났다. 또한 권리금의 보장 혹은 보호에 대해서는 부정적인 의견을 담은 판결이 지속되고 있으나, 이러한 권리금의 법적 특성은 사회에서 지속적으로 행해지고 있는 권리금의 관행과는 큰 괴리를 보이고 있다.

권리금은 (1) 영업시설․비품 등 유형물의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가, (2) 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가, (3) 점포의 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로 구분할 수 있다. 권리금의 유형에서 장소적 이익에 대한 대가, 특정 점포가 갖고 있는 고객․명성의 대가 등은 무형자산에 대한 지불로서 권리금을 규정할 수 있다. 반면, 시설비 명목의 권리금은 이미 설치된 유형자산에 대한 반대급부로서 수수되고 있는 것으로 이해할 수 있다. 유형자산에 대한 반대급부인 시설비 명목의 권리금은 소유와 영업의 분리, 투자의 회수기간, 사업의 불확실성 등에 의해 복합적으로 나타나고 있다. 영업을 영위하기 위해서는 투자가 요구되나 투자의 회수기간에는 장시간이 소요되는 반면, 영업이 보장되는 임대차계약 기간은 단기로 설정되어 적절한 투자가 발생하지 않을 가능성이 존재한다. 다만, 이러 한 시설비 명목의 권리금의 존재가 투자의 효율성 혹은 투자의 수준 제고 등의 효과로 이어질지에 대해서는 분석이 필요하다. 특히 경제학적인 분석을 통해서 시설비 명목의 권리금에 대한 이해 제고와 정책방향제시가 가능하다.

관행적으로 발생하고 있는 권리금의 실태를 파악하기 위해 설문조사를 실시하였다. 설문조사는 서울지역의 상가 1,000개소와 6대 광역시의 상가 1,000개소를 대상으로 시행하였다. 설문조사를 기초로 한 실증분석 결과, 권리금의 수준을 결정하는 주요 요인은 월 매출액의 수준인 것으로 제시되었다. 이는 권리금 회수 혹은 보장의 경우 이전 권리금의 수준이나 시설 투자비의 수준보다는 현재 영업으로 인해 기대되는 월 매출액의 수준이 더 중요함을 시사하는 것이다. 권리금의 보장 여부는 시설설비 투자유인에 변화를 줄 수 있다. 하지만 임차인의 위험에 대한 태도에 따라 시설설비 투자유인 변화의 방향은 달라질 수 있다. 권리금을 보장하지 않은 경우 사회적으로 과소투자가 일어나고 있다면, 권리금을 보장함으로써 사회적으로 최적화된 수준에 가까운 방향으로 투자유인을 변화시킬 수 있다. 하지만 권리금을 적극적으로 보호하여 전액 회수가 가능하게 한다면, 이는 사회적으로 과잉투자를 야기할 수도 있다. 이러한 우려는 임차인이 위험 회피적일 때에는 타당하지만 임차인이 위험 중립적인 경우에는 그 타당성이 확보되지 않는다. 오히려 권리금을 보장함으로써 시설설비 투자의 수준이 저하될 수도 있다. 따라서 사회의 효율성 제고를 위해 권리금을 보장할 필요가 있다는 주장은 유효하지 않을 가능성이 있다.

English Abstract: In Korea, premium for occupancy is widespread, while a recent verdict in Korea has it that the tenant cannot claim it from the landlord unless its amount has been specified in the lease contract. In this paper, I analyzed legal aspect of premium for occupancy to find out discrepancy between business practice and legal characteristics of it. Also international comparison underscores unique status of premium for occupancy in Korea.

Analyzing survey result, I showed that the most determinant factor in level of premium is profit level of rented space. The tenants tend to find premium for occupancy necessary in order to facilitate economic activity, while they feel it desirable to make premium redemption guaranteed. This implies instability of premium transaction for the rights to take over the rented space.

Economic model was utilized to investigate the effect of guarantee for premium. Contrast to the common perception, it was revealed that the level of investment could be less with full guarantee for premium, if risk attitude of tenant along with riskiness of business was considered.

Note: Downloadable document is in Korean.

Suggested Citation

Kim, Jungwook, 권리금에 대한 법경제학적 접근 (Economic Approach to Premium for Occupancy) (December 31, 2011). KDI Policy Study 2011-04, 1-79. Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=2788408

Jungwook Kim (Contact Author)

Korea Development Institute (KDI) ( email )

263 Namsejong-ro
Sejong-si 30149
Korea, Republic of (South Korea)

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